不動産を購入する際には、物件の調査が欠かせません。しかし、不動産調査には、どのような流れがあるのか、どのような点に注意すべきか、一般の方にはわかりにくいという問題があります。そこで、本記事では、「不動産調査の流れとやり方を徹底解説」というテーマで、一般読者向けに、物件調査の流れや注意点などを解説していきます。

物件概要の聞き取り

不動産調査の第一歩は、物件概要の聞き取りです。物件概要とは、物件の基本的な情報のことで、例えば、物件の所在地、面積、間取り、築年数、価格などが含まれます。この情報を聞き取ることで、物件の特徴や状況を把握することができます。また、物件概要には、売主が抱える問題や不具合なども含まれるため、購入前にしっかりと確認することが大切です。

１．物件概要とは

1-1. 物件概要書とは

物件概要書とは、不動産物件の基本的な情報をまとめた書類です。売主や不動産会社が作成し、購入希望者に提供します。物件概要書には決められた書式がないので、各不動産会社や売主が独自に作成します。

1-2. 物件概要書の記載事項

物件概要書には以下のような事項が記載されます。

• 物件種目：売アパート、売土地、売店舗など
• 物件価格：売却価格や消費税の有無
• 権利形態：所有権や借地権など
• 所在地：地番や住居表示
• 交通アクセス：最寄り駅やバス停からの距離
• 土地面積：公簿面積や実測面積
• 地目：宅地や田畑など登記簿上の地目
• 接道状況：道路に接している方位や幅員、種類
• 建物構造：木造や鉄筋コンクリートなど
• 建物種類：居宅や共同住宅など
• 延床面積：建物全体の床面積
• 建築年月：建築基準法施行日以降かどうか
• 間取り・戸数：部屋の数や広さ
• 駐車場：敷地内や近隣に駐車場があるかどうか
• 法令制限：都市計画や用途地域、建ぺい率、容積率など
• 設備：水道やガス、電気などの設備
• 収入：賃貸物件の場合は家賃収入や空室率など
• その他：物件の問題点や心理的瑕疵など
• 図面・写真：物件の外観や間取り、地図など

1-3. 物件概要書の活用方法

物件概要書は以下のような方法で活用できます。

• 物件探し
  物件概要書を見て、自分の希望に合った物件を探すことができます。
• 条件交渉
  物件概要書に記載されている情報をもとに、売主や不動産会社と価格や契約条件を交渉することができます。
• トラブル防止
  物件概要書に記載されている問題点や心理的瑕疵を事前に確認しておくことで、引渡し後のトラブルを防ぐことができます。
• 投資判断
  物件概要書に記載されている収入や法令制限などを見て、投資物件として適しているかどうかを判断することができます。

２．物件概要の聞き取り方法

2-1. 物件見学前に聞くべきこと

物件見学前には、以下のようなことを売主や不動産会社に聞いておくとよいでしょう。

• 物件概要書を送ってもらうこと
  物件概要書を事前に入手しておくことで、物件の基本情報を把握できます。また、物件見学時に質問したいことや確認したいことをメモしておくことができます。
• 物件見学の予約をすること
  物件見学は予約制である場合が多いので、事前に日時や人数を伝えておくことが必要です。また、見学時に必要なもの（靴下やマスクなど）や注意事項（ペットや子供の同伴可否など）を確認しておくことも大切です。
• 物件の現況を確認すること
  物件が空室か入居中か、入居者がいる場合は退去予定日はいつか、リフォームや修繕が必要かどうかなど、物件の現況を知っておくことで、見学時に気になる点や交渉ポイントを見つけやすくなります。

2-2. 物件見学中に聞くべきこと

物件見学中には、以下のようなことを売主や不動産会社に聞いておくとよいでしょう。

• 物件概要書に記載されていない事項や不明な事項を質問すること
  物件概要書には記載されていないが重要な情報や、記載されているが詳細が分からない情報がある場合があります。例えば、近隣環境や騒音・臭気・日照・風通しの状況、物件の歴史や経緯、売主の動機や状況、契約条件や交渉余地などです。これらの情報を聞くことで、物件の価値や問題点をより深く理解できます。
• 物件の外観や間取り、設備などを自分の目で確認すること
  物件概要書に記載されている情報と現地の状況が一致しているかどうかをチェックすることが重要です。例えば、建物の構造や築年数、面積や間取り、設備や設備の劣化状況などです。これらの情報を確認することで、物件の状態やリフォームや修繕の必要性を判断できます。

2-3. 物件見学後に聞くべきこと

物件見学後には、以下のようなことを売主や不動産会社に聞いておくとよいでしょう。

• 物件に関する資料をもらうこと
  物件見学後には、物件に関する資料をもらっておくことが望ましいです。例えば、登記簿謄本や図面、写真、設備リスト、管理規約などです。これらの資料をもらうことで、物件の詳細な情報を確認できます。また、資料に不備や相違がある場合は、早めに指摘しておくことも大切です。
• 物件に関する相談や交渉をすること
  物件見学後には、物件に関する相談や交渉をすることができます。例えば、価格や契約条件の交渉、入居日や引渡し日の相談、リフォームや修繕の要望などです。これらの相談や交渉をすることで、自分にとって有利な条件で物件を購入できる可能性が高まります。

３．物件概要に含まれる注意点

3-1. 中古物件の場合の注意点

中古物件の場合は、以下のような注意点があります。

• 築年数
  築年数が経過していると、建物の劣化や老朽化が進んでいる可能性があります。また、1981年6月以前に建築された物件は、新耐震基準に適合していない可能性があります。築年数が経過している場合は、建物の状態や耐震性を確認しましょう。
• リフォーム・修繕
  中古物件では、リフォームや修繕が必要な場合があります。リフォームや修繕の内容や費用を確認しましょう。また、リフォームや修繕が行われた場合は、その許可や届出があったかどうかも確認しましょう。
• 瑕疵担保責任
  中古物件では、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負います。これは、引渡し後に物件に欠陥が発見された場合に、売主が買主に対して契約解除や損害賠償などの責任を負うことを意味します。しかし、売主はこの責任を免除することもできます。その場合は、契約書にその旨を明記する必要があります。瑕疵担保責任の有無や期間を確認しましょう。

3-2. 投資物件の場合の注意点

投資物件の場合は、以下のような注意点があります。

• 利回り
  利回りとは、物件の価格に対する家賃収入の割合を表す指標です。利回りが高いほど、物件の収益性が高いと言えます。しかし、利回りは物件の価格や家賃収入によって変動するので、注意が必要です。例えば、物件の価格が安いのは、築年数が古いや立地が悪いなどの理由がある場合があります。また、家賃収入が高いのは、空室率が高いや管理費や修繕費がかかるなどの理由がある場合があります。利回りだけでなく、物件の状態や周辺環境も考慮しましょう。
• 空室率
  空室率とは、物件の空き部屋の割合を表す指標です。空室率が高いほど、物件の収益性が低いと言えます。空室率は物件の立地や設備、間取りなどによって変動するので、注意が必要です。例えば、物件の立地が駅から遠いや商業施設が少ないなどの理由で、入居者が集まらない場合があります。また、物件の設備や間取りが古くて不便だったり、狭かったりすると、入居者が退去しやすい場合があります。空室率だけでなく、物件の魅力や需要も考慮しましょう。
• 融資
  投資物件を購入する際には、融資を受けることが一般的です。融資を受けるためには、金融機関から審査を受ける必要があります。審査では、物件の価値や収益性だけでなく、借り手の信用度や返済能力も重視されます。例えば、物件の価値や収益性が高くても、借り手の年齢や所得、他社からの借入れなどが不利だと、融資を受けられない場合があります。また、融資を受けた場合は、金利や返済期間などの条件に注意しましょう。

3-3. その他の注意点

その他にも以下のような注意点があります。

• 法的瑕疵
  法的瑕疵とは、物件に関する法律上の問題を指します。例えば、登記上の所有者と実際の所有者が異なる場合や、建築基準法や都市計画法などに違反している場合などです。法的瑕疵は登記簿謄本や図面などから確認できます。法的瑕疵がある場合は、売主に対して解決を求めるか、契約を見送るかを検討しましょう。
• 再建築不可
  再建築不可とは、物件を取り壊した後に同じ規模や条件で再建築できないことを指します。例えば、道路幅員や建ぺい率・容積率などの接道要件や法令制限に適合していない場合などです。再建築不可は図面や管理規約などから確認できます。再建築不可がある場合は、物件の価値が低下する可能性があります。また、災害や事故などで物件が損壊した場合に、復旧できないリスクもあります。再建築不可がある場合は、売主に対して値引きを交渉するか、契約を見送るかを検討しましょう。
• 違法建築
  違法建築とは、建築基準法や都市計画法などの法令に違反して建築された物件を指します。例えば、建築確認申請や工事着工届出などの手続きを省略した場合や、許可された図面と異なる工事を行った場合などです。違法建築は登記簿謄本や図面などから確認できます。違法建築がある場合は、行政からの是正命令や強制撤去などの処分を受ける可能性があります。また、火災保険や地震保険などの保険に加入できない場合もあります。違法建築がある場合は、売主に対して是正工事を求めるか、契約を見送るかを検討しましょう。
• 心理的瑕疵
  心理的瑕疵とは、物件に関する心理的な問題を指します。例えば、物件で殺人や自殺などの事件が起きた場合や、物件に幽霊や妖怪などの怪異が出ると噂されている場合などです。心理的瑕疵は売主や不動産会社から教えてもらえない場合もあるので、注意が必要です。心理的瑕疵がある場合は、物件の価値が低下する可能性があります。また、入居後に不快感や恐怖感を感じる可能性もあります。心理的瑕疵がある場合は、売主に対して値引きを交渉するか、契約を見送るかを検討しましょう。

まとめ

不動産調査の第一歩は、物件概要の聞き取りです。物件概要とは、物件の基本的な情報のことで、売主や不動産会社から得ることができます。物件概要には、物件の特徴や状況だけでなく、問題や不具合も含まれることがあるため、購入前に注意深く確認することが重要です。

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