不動産を購入する際には、物件の調査が欠かせません。しかし、不動産調査には、どのような流れがあるのか、どのような点に注意すべきか、一般の方にはわかりにくいという問題があります。そこで、本記事では、「不動産調査の流れとやり方を徹底解説」というテーマで、一般読者向けに、物件調査の流れや注意点などを解説していきます。

法務局調査

不動産調査の第三歩は、法務局調査です。法務局調査とは、法務局で土地や建物に関する公的な書類を取得して、所有権や土地の境界、形状などの情報を確認することです。法務局調査によって、不動産の権利関係や地籍などの正確性や変更点を把握することができます。また、法務局調査には、地図・公図、登記事項証明書、地積測量図、建物図面などが含まれます。

１．地図・公図

1-1. 地図・公図とは

地図・公図とは、土地や建物の位置や形状などを図示した資料です。地図・公図を見ることで、土地や建物の基本的な情報を把握することができます。地図・公図は、測量士や登記所などの専門機関に依頼することが一般的です。

1-2. 地図・公図の種類

地図・公図には以下のような種類があります。

• 地籍調査成果図
  国土交通省が行う地籍調査の結果を表した地図です。土地の所有者や境界、面積などを示します。
• 登記識別情報
  登記所が発行する登記簿謄本に添付される資料です。土地や建物の位置や形状などを示します。
• 土地家屋調査士作成測量成果概要
  測量士が作成する測量成果概要書に添付される資料です。土地や建物の位置や形状などを示します。
• 建築確認申請書添付書類
  建築確認申請書に添付される資料です。建物の設計内容や敷地条件などを示します。
• 市街化区域外土地利用計画書添付書類
  市街化区域外で建築物を建てる場合に提出する資料です。敷地内外の環境条件や景観計画などを示します。

1-3. 地図・公図の活用方法

地図・公図は以下のような方法で活用できます。

• 土地探し
  地図・公図を見て、自分の希望に合った土地を探すことができます。
• 条件交渉
  地図・公図に記載されている情報をもとに、売主や不動産会社と価格や契約条件を交渉することができます。
• トラブル防止
  地図・公図に記載されている情報を事前に確認しておくことで、引渡し後のトラブルを防ぐことができます。
• 設計判断
  地図・公図に記載されている情報を見て、建物の設計内容や敷地条件に適しているかどうかを判断することができます。

２．登記事項証明書

2-1. 登記事項証明書とは

登記事項証明書とは、土地や建物の登記簿に記載されている事項を証明する書類です。登記事項証明書を見ることで、土地や建物の法的な情報を把握することができます。登記事項証明書は、登記所に申請して発行してもらうことが一般的です。

2-2. 登記事項証明書の種類

登記事項証明書には以下のような種類があります。

• 全部事項証明書
  土地や建物の登記簿に記載されている全ての事項を証明する書類です。所有者や権利者、権利内容や権利関係などを示します。
• 一部事項証明書
  土地や建物の登記簿に記載されている一部の事項を証明する書類です。申請者が指定した事項だけを示します。
• 登記識別情報
  土地や建物の位置や形状などを図示した資料です。登記簿謄本に添付されることが多いです。
• 土地家屋調査士作成測量成果概要
  測量士が作成する測量成果概要書に添付される資料です。土地や建物の位置や形状などを図示した資料です。

2-3. 登記事項証明書の活用方法

登記事項証明書は以下のような方法で活用できます。

• 土地探し
  登記事項証明書を見て、自分の希望に合った土地を探すことができます。
• 条件交渉
  登記事項証明書に記載されている情報をもとに、売主や不動産会社と価格や契約条件を交渉することができます。
• トラブル防止
  登記事項証明書に記載されている情報を事前に確認しておくことで、引渡し後のトラブルを防ぐことができます。
• 設計判断
  登記事項証明書に記載されている情報を見て、建物の設計内容や敷地条件に適しているかどうかを判断することができます。

３．地積測量図・建物図面

3-1. 地積測量図・建物図面とは

地積測量図・建物図面とは、土地や建物の形状や大きさなどを図示した資料です。地積測量図・建物図面を見ることで、土地や建物の詳細な情報を把握することができます。地積測量図・建物図面は、測量士や建築士などの専門家に依頼することが一般的です。

3-2. 地積測量図・建物図面の種類

地積測量図・建物図面には以下のような種類があります。

• 地積測量図
  土地の形状や大きさを表した資料です。土地の境界線や境界標、方位角や距離などを示します。
• 建築確認申請書添付書類
  建築確認申請書に添付される資料です。敷地計画図や立面図、断面図などを含みます。敷地内外の環境条件や景観計画なども示します。
• 建築基準法第38条届出書添付書類
  建築基準法第38条に基づく届出書に添付される資料です。敷地計画図や立面図、断面図などを含みます。敷地内外の環境条件や景観計画なども示します。
• 建築確認済証添付書類
  建築確認済証に添付される資料です。敷地計画図や立面図、断面図などを含みます。敷地内外の環境条件や景観計画なども示します。

3-3. 地積測量図・建物図面の活用方法

地積測量図・建物図面は以下のような方法で活用できます。

• 土地探し
  地積測量図・建物図面を見て、自分の希望に合った土地を探すことができます。
• 条件交渉
  地積測量図・建物図面に記載されている情報をもとに、売主や不動産会社と価格や契約条件を交渉することができます。
• トラブル防止
  地積測量図・建物図面に記載されている情報を事前に確認しておくことで、引渡し後のトラブルを防ぐことができます。
• 設計判断
  地積測量図・建物図面に記載されている情報を見て、建物の設計内容や敷地条件に適しているかどうかを判断することができます。

まとめ

不動産調査の第三歩は、法務局調査です。法務局調査とは、法務局で不動産に関する公的な書類を取得して、不動産の権利関係や地籍などを確認することです。地図・公図では、土地の位置関係や形状を確認します。登記事項証明書では、不動産の基本情報や権利関係を確認します。地積測量図・建物図面では、敷地の境界や面積、建物の形状や位置を確認します。法務局調査によって、不動産の正確性や変更点を把握することができます。

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