不動産を購入する際には、物件の調査が欠かせません。しかし、不動産調査には、どのような流れがあるのか、どのような点に注意すべきか、一般の方にはわかりにくいという問題があります。そこで、本記事では、「不動産調査の流れとやり方を徹底解説」というテーマで、一般読者向けに、物件調査の流れや注意点などを解説していきます。

法令による制限がないかを確認する

建築物や特定工作物を建設するとき、自由に土地を利用できるわけではありません。日本では、都市計画法や建築基準法、国土利用計画法、農地法、景観法などの法律や条例が、土地利用に関するさまざまな制限や許可制度を定めています。これらの法令は、都市の健全な発展や秩序ある整備、国土の均衡ある発展や公共の福祉の増進、農業の振興や景観の保護などの目的で制定されています。このテーマでは、建設計画において、法令による制限がないかを確認する方法と必要な手続きについて解説します。

１．建築基準法の確認

建築基準法によって、建物の高さや面積、耐震性などが定められています。不動産取引においては、建築基準法に違反していないかどうかを確認する必要があります。建築基準法に違反している場合、建物の改修や解体が必要となる場合があります。

• 建築物を新築・増改築・移転する場合は、建築基準法に適合するかどうかを確認する必要があります。
• 建築基準法の確認は、特定行政庁（都道府県知事や市町村長など）が行うものとされていますが、指定確認検査機関（民間の検査機関）に委託することもできます。
• 建築基準法の確認は、建築主が特定行政庁や指定確認検査機関に申請し、その結果を受け取ることで完了します。
• 建築基準法の確認を受けるためには、建築物の設計図書や構造計算書などの書類が必要です。また、建築物の種類や規模によっては、構造計算適合性判定や耐震診断などの専門的な判定も必要になります。
• 建築基準法の確認を受けた後は、着工前に着工届を提出し、工事中に中間検査や竣工検査を受けることが必要です。また、竣工後には竣工届を提出し、使用開始前に使用開始届を提出することが必要です。

２．都市計画法の確認

都市計画法によって、用途地域や容積率、建蔽率などが定められています。不動産取引においては、都市計画法に違反していないかどうかを確認する必要があります。都市計画法に違反している場合、建物の改修や解体が必要となる場合があります。

• 建築物や特定工作物を建設する場合は、都市計画法に適合するかどうかを確認する必要があります。
• 都市計画法の確認は、建築基準法に基づく建築確認申請や特定工作物設置許可申請と同時に行われます。建築確認申請や特定工作物設置許可申請は、特定行政庁（都道府県知事や市町村長など）又は指定確認検査機関（民間の検査機関）に行うことができます。
• 都市計画法の確認を受けるためには、建築物や特定工作物の位置図、平面図、立面図などの図面や敷地面積、延べ面積などの書類が必要です。また、建築物や特定工作物が所在する区域によっては、開発許可や風致地区内建築等審査証明書などの別途の許可や証明書も必要になります。
• 都市計画法の確認を受けた後は、着工前に着工届を提出し、竣工後に竣工届を提出することが必要です。また、建築物や特定工作物が所在する区域によっては、着工前検査や竣工検査を受けることも必要になります。

３．土地区画整理事業の確認

土地区画整理事業は、土地の利用を効率化するために行われるものです。土地区画整理事業によって、道路や公園などの公共施設が整備されます。不動産取引においては、土地区画整理事業の対象となっていないかどうかを確認する必要があります。土地区画整理事業の対象となっている場合、土地利用に制限がある場合があります。

• 土地区画整理事業を行う場合は、土地区画整理法に適合するかどうかを確認する必要があります。
• 土地区画整理法の確認は、土地区画整理事業の認可又は承認と呼ばれる手続きで行われます。認可又は承認は、施行者が特定行政庁（都道府県知事や市町村長など）又は国土交通大臣に申請し、その結果を受け取ることで完了します。
• 土地区画整理法の確認を受けるためには、土地区画整理事業計画書や減価補償金算定書などの書類が必要です。また、施行者や事業区域によっては、関係者の同意や土地区画整理審議評議会評価員の評価なども必要になります。
• 土地区画整理法の確認を受けた後は、着工前に着工届を提出し、工事中に中間検査や竣工検査を受けることが必要です。また、竣工後には竣工届を提出し、使用開始前に使用開始届を提出することが必要です。

まとめ

建築物や特定工作物を建設する場合、法令による制限がないかを確認することが重要です。法令による制限とは、都市計画法や建築基準法、国土利用計画法、農地法、景観法などの法律や条例に基づく土地利用の規制や許可制度のことです。これらの法令に違反すると、建築確認や特定工作物設置許可が下りなかったり、罰則が適用されたりするおそれがあります。したがって、建設計画の前に、所在地の区域や用途、規模などに応じて、関係する法令による制限がないかを確認し、必要な手続きを行うことが必要です。

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